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Utilisez votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter votre maison, sans payer d’impôts.
Le RAP (Régime d'Accession à la Propriété) est une initiative gouvernementale permettant aux acheteurs de maison d'utiliser leurs REER pour financer l'achat ou la construction de leur propriété sans être imposé. Le programme de financement hypothécaire RAP offre la possibilité d’emprunter jusqu’à 35 000 $ pour un particulier (70 000 $ pour un couple) pour l'achat d'une première maison. Vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant emprunté sans intérêt.
Vous êtes admissible au programme RAP pour un prêt hypothécaire si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale durant l’année du retrait de votre REER et au cours des 4 années civiles précédentes. Le RAP vous permet de profiter d’un financement pour l’achat d’une première maison, tout en bénéficiant d’un remboursement flexible sur 15 ans.
Vous pouvez également bénéficier du RAP plus d’une fois, à condition d’avoir remboursé intégralement votre prêt hypothécaire précédent dans le respect des délais impartis.
En savoir plus sur le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Vous n’avez pas à choisir entre le RAP et le CELIAPP pour financer votre premier prêt hypothécaire. En effet, il est possible d’utiliser les deux régimes à la fois pour obtenir des fonds en vue de l’achat de votre première propriété admissible, tout en réduisant vos impôts et en optimisant votre financement immobilier.
Vous pouvez tout de même profiter du RAP pour un prêt hypothécaire, même si vous n’avez pas cotisé à un REER. Si vous avez peu d’épargne, il est possible de demander un prêt personnel auprès de votre caisse ou d’une institution financière et de le déposer dans un REER. Vous pourrez ensuite retirer la somme non imposable et l’utiliser comme mise de fonds pour l'achat de votre première maison.
Comment procéder ?
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Lorsque vous retirez des fonds de votre REER dans le cadre du RAP, vous devez rembourser ces montants à hauteur d’au moins 1/15e chaque année. Ces remboursements ne sont pas déductibles d’impôt, mais vous devrez effectuer votre premier paiement au plus tard la 2e année suivant l’année de votre retrait. Si vous avez effectué un retrait entre 2022 et 2025, vous avez jusqu’à 5 ans pour faire votre premier remboursement.
À savoir : Si vous ne remboursez pas la totalité du montant prévu pour l’année, la partie non remboursée sera ajoutée à votre revenu imposable. Si vous effectuez un remboursement supérieur au montant annuel requis, cela réduira votre solde dû et le montant des paiements futurs. Ainsi, vous pouvez gérer votre remboursement tout en optimisant votre financement hypothécaire.
Fiche conçue à partir des paramètres de l’année d’imposition 2023 provenant du centre de fiscalité et en finances publiques
Il existe à l’intérieur du régime enregistré d’épargne-retraite (REER), le régime d’accession à la propriété (RAP)[1] . Ce dernier vise à soutenir l’accession à la propriété en permettant à des contribuables de retirer des fonds temporairement de leur REER afin de financer l’acquisition d’une habitation, et ce, sans être imposés sur le retrait.
Pour être admissible au RAP, un particulier doit acheter ou construire une « habitation admissible » pour lui-même ou pour une personne handicapée avec laquelle il est lié. Une « habitation admissible » est un logement situé au Canada. Il peut s’agir d’une habitation existante ou en construction. Les maisons unifamiliales, semi-détachées, en rangée ou mobiles, les habitations en copropriété, ainsi que les appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble d’habitation sont admissibles. Une part dans une coopérative d’habitation qui donne, en tant que propriétaire, le droit de posséder un logement situé au Canada est également admissible. Cependant, une part dans une coopérative d’habitation qui donne seulement le droit d’habiter le logement n’est pas admissible [2].
De plus, le particulier doit avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction et il ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation qui constituait son lieu de résidence au cours des quatre (4) années précédentes[3].
Toutefois, pour les retraits au titre du RAP effectués après 2019, il n’est pas interdit à un particulier de participer au RAP parce qu’il ne respecte pas le critère de l’acheteur d’une première habitation, pourvu qu’il vive séparément de son époux ou conjoint de fait pendant au moins 90 jours en raison de l’échec de leur mariage ou de leur union de fait. Le particulier a le droit d’effectuer un retrait au titre du RAP s’il vit séparément de son époux ou conjoint de fait au moment du retrait et s’il a commencé à vivre séparément de cette personne dans l’année où le retrait est fait ou au cours d’une des quatre (4) années précédentes. Cependant, dans le cas où le principal lieu de résidence d’un particulier est une habitation détenue et occupée par un nouvel époux ou un nouveau conjoint de fait, le particulier ne peut pas effectuer de retrait au titre du RAP en vertu de ces règles. Un particulier doit disposer de son principal lieu de résidence précédent au plus tard deux ans après la fin de l’année où le retrait au titre du RAP est effectué. L’obligation de disposer du principal lieu de résidence précédent ne s’appliquera pas dans le cas des particuliers qui rachètent la part de la résidence qui est détenue par leur époux ou conjoint de fait. La règle existante selon laquelle les particuliers ne peuvent acquérir l’habitation plus de 30 jours avant d’effectuer le retrait au titre du RAP ne s’applique également pas dans cette circonstance [4].
Pour l’année d’imposition 2023, le RAP permet de retirer un maximum de 35 000 $[5] en provenance des REER afin d’acheter ou de construire une maison [6] . Depuis fin 2024, le RAP est passé de 35k à 60k. De manière générale, l’acquisition de la propriété doit se faire soit maximum trente (30) jours avant le retrait ou bien au plus tard le 1 er octobre de l’année suivant le retrait[7]. Les cotisations doivent avoir été faites au REER au moins 90 jours avant le retrait pour être admissibles[8] . Les retraits effectués ne sont pas imposables. Il n’y a pas de pièces justificatives à fournir pour les dépenses. Le particulier peut donc utiliser les sommes retirées à sa guise tant qu’il respecte les conditions d’admissibilité au régime.
Le particulier doit rembourser le montant retiré sur une période maximale de 15 ans à compter de la deuxième (2e) année suivant le retrait[9] . Par exemple, un particulier qui effectue un retrait dans le cadre du RAP au cours de l’année d’imposition 2023 effectuera généralement le premier remboursement en 2025 sur une période qui s’échelonnera jusqu’au plus tard en 2039, soit 15 ans après le début du remboursement. Les montants non remboursés dans une année doivent être inclus dans la déclaration de revenus du particulier.
Une fois que le remboursement du RAP est complété, le particulier peut y participer à nouveau à compter de l’année suivante.
Il est possible pour un couple, dans le cas où les deux font l’acquisition commune d’une première propriété, de combiner la mesure et d’ainsi retirer jusqu’à 70 000 $ [10] pour l’achat de cette dernière dans le cas où chacun d’eux possédait au moins 35 000 $ de REER au moins 90 jours avant la sortie de fonds. Chacun des conjoints doit respecter les conditions d’admissibilité; un conjoint pourrait être admissible au RAP alors que l’autre ne le serait pas. Il existe également une possibilité de « contamination fiscale » qui peut rendre un particulier inéligible au RAP lorsque le conjoint du particulier était propriétaire, dans les quatre (4) années précédant le retrait, d’une habitation dans laquelle le particulier habitait également.
Les paramètres du RAP sont les mêmes au fédéral et au Québec.
Voici une liste, non exhaustive, de certains points bons à savoir et à retenir[11].
En novembre 2023, le particulier achète une habitation pour laquelle il est admissible au RAP et décide de bénéficier du RAP pour retirer le maximum autorisé, soit 60 000 $, de son REER. Il sera possible pour lui de le faire sans être imposé en plus de bénéficier de la déduction REER pour l’année d’imposition 2023. Cela donne alors une liquidité de 39 876 $ (économie d’impôt de 4 876 $ + retrait RAP de 35 000 $) au particulier pour acquérir cette propriété.
Il devra débuter le remboursement de son RAP à compter de l’année d’imposition 2025 et celui-ci s’échelonnera sur une période maximale de 15 ans, soit jusqu’au plus tard en 2039.
Le tableau qui suit recense les principaux paramètres relatifs aux véhicules d’épargne que sont le REER, le CELI et le CELIAPP ce qui permet de les comparer en un coup d’œil.
Le RAP existe depuis l’année d’imposition 1992. Au départ, le régime a été mis en place pour stimuler l’économie et devait être temporaire
Le budget de 1994 a remplacé le RAP initial par un régime permanent avec comme différence majeure qu’il s’adressait dorénavant uniquement aux acheteurs d’une première habitation [13].
Depuis 1999, il n’y a pas de limite au nombre de fois qu’un particulier peut utiliser le RAP tant que les conditions sont respectées[14].
À l’origine, le montant de retrait maximal admissible au RAP était de 20 000 $. Le budget fédéral de 2009 a fait passer la limite maximale de retrait dans le cadre du RAP de 20 000 $ à 25 000 $ [15].
Le budget 2019-2020 a fait passer la limite maximale de retrait de 25 000 $ à 35 000 $ pour les retraits effectués après le 19 mars 2019 et a aussi d’élargit l’accès au RAP afin d’aider les particuliers à demeurer propriétaires après l’échec de leur mariage ou de leur union de fait [16].
Le budget 2024-2025 a fait passer la limite maximale de retrait de 35 000 $ à 60 000 $ ur union de fait, une belle amélioration qui a pour but d’aider les nouveaux acheteurs et/ou les locataires n’ayant pas été propriétaire dans les 4 dernières années, ET qui n’a pas habité chez un conjoint propriétaire.
[1] Loi de l’impôt sur le revenu, L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.), art. 146.01, et Loi sur les impôts, RLRQ, c. I-3, art. 935.1 à 935.7.
[2] ARC, Définitions pour le régime d’accession à la propriété (RAP).
[3] Al. 146.01(1)e) et f) « montant admissible principal » LIR.
[4] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 2019-2020, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires (19 mars 2019), p. 413.
[5] Al. 146.01(1)h) « montant admissible principal » LIR.
[6] Pour les retraits effectués après le 27 janvier 2009, mais avant le 20 mars 2019, le montant de retrait était limité à 25 000 $. Pour les retraits effectués avant le 28 janvier 2009, le montant limite était plutôt de 20 000 $.
[7] S.-al. 146.01(1)c)(i) et al. 146.01(1)d) « montant admissible principal » LIR.
[8] S.-al. 146(5)a)(iv) et (iv.1) LIR.
[9] Par. 146.01(3) et (4) LIR.
[10] 50 000 $ pour les retraits effectués après le 27 janvier 2009, mais avant le 20 mars 2019.
[11] ARC, Le régime d’accession à la propriété.
[12] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 1992, Documents budgétaires (25 février 1992), p. 151 et 152.
[13] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 1994, Discours sur le budget (22 février 1994), p. 8.
[14] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 1998, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires et avis de motion des voies et moyens , (24 février 1998), Annexe 7, p. 219.
[15] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 2009, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires et avis de motion des voies et moyens , (27 janvier 2009), Annexe 5, p. 350.
[16] MINISTÈRE DES FINANCES DU CANADA, Budget 2019-2020, Mesures fiscales : Renseignements supplémentaires (19 mars 2019), p. 412 et 413.
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